Estimation de bâtiment professionnel : comment procéder ?

Vous souhaitez mettre en vente ou en location un bâtiment professionnel ? Avant de mener à bien votre projet il est indispensable de déterminer la valeur vénale du bien avec précision. Fixer le prix de vente du bien immobilier au plus juste permet notamment d'attirer les potentiels acheteurs rapidement. Estimer le prix de vente d'un bâtiment à usage professionnel nécessite de procéder à un calcul particulier, faisant appel à plusieurs méthodes d'analyse. Zoom sur l’estimation de bâtiment professionnel

Pourquoi estimer le prix d'un bâtiment professionnel ?

Le prix de vente d'un bâtiment professionnel n'est pas toujours facile à déterminer, surtout face à un marché de l'immobilier particulièrement fluctuant. En fonction de l'emplacement de l'immeuble et ses caractéristiques le prix peut facilement varier du simple au triple.

Estimer la valeur vénale d'un bâtiment professionnel permet de vendre son bien dans les meilleures conditions, en fixant un prix qui soit proportionné à l'état du marché immobilier à un instant précis. Le vendeur trouve ainsi plus rapidement des acquéreurs dans de bonnes conditions.

Estimation d'un bâtiment professionnel loué ou libre

Réaliser l'estimation d'un bâtiment professionnel est différent selon que le local est libre ou bien déjà loué. Lorsque les murs du bâtiment sont loués avec un bail, l'estimation tient compte du loyer annuel net en hors taxes. Lorsque les murs du local sont libres, l'estimation est plus complexe en pratique puisqu'il convient de prendre en compte certains critères de comparaison avec différents biens immobiliers déjà loués sur le même secteur.

Un professionnel de l'immobilier peut obtenir une estimation fiable de votre bâtiment. Vous pouvez également utiliser l’outil d’estimation en ligne pour encore plus de précision. 

Critères à prendre en compte pour estimer un bâtiment professionnel

Estimer un bâtiment professionnel ou un local d'activité est indispensable avant de mettre le bien en vente. Pour parvenir à la meilleure estimation il est nécessaire de tenir compte de certains critères.

L'état général du bâtiment

Le premier élément qu'il est important de prendre en compte est bien souvent l'aspect global du bâtiment professionnel. Il faut dire que c'est le premier élément qui saute aux yeux, notamment au moment des visites. 

Afin de détecter tous les aspects positifs et négatifs du bâtiment il convient de prêter une attention particulière aux matériaux utilisés lors de la construction. En effet, ces derniers peuvent constituer une véritable indication sur la longévité du bâtiment et sur ses caractéristiques propres. Face à un bâtiment professionnel en plus ou moins mauvais état le potentiel acquéreur pourrait penser qu'il est nécessaire de réaliser des rénovations au préalable. Or, cela représente un coût en plus d'une potentielle perte de chiffre d'affaires pendant le temps des travaux. Le futur acquéreur peut également détecter rapidement si le bâtiment possède tout ce qu'il faut afin d'y stocker des marchandises par exemple. L'état global du bâtiment est donc un élément primordial pour estimer au plus juste le prix de vente du bien immobilier professionnel.

La nature du bâtiment professionnel

Un bâtiment professionnel est un espace dans lequel s'exercent des activités commerciales comme un magasin, entrepôts, bureaux professionnels ... Estimer la valeur de ce type de bâtiment nécessite de tenir compte de la valeur vénale du lieu. Tout dépend de sa nature propre et des marchandises qui y sont stockées. 

Par exemple, s'il s'agit d'un entrepôt logistique, le bâtiment doit être doté de tout le nécessaire pour charger et décharger les marchandises. Un endroit précis doit être organisé afin de contrôler les produits et mettre en place les palettes. Si le bâtiment logistique n'est pas doté des équipements adaptés, le prix de vente sera forcément revu à la baisse. Il en va de même d'un bâtiment servant d'entrepôt frigorifique et non équipé de tous les outils indispensables pour aérer le local et contrôler la température globale des lieux.

L'emplacement géographique

La situation géographique est un élément crucial dans l'estimation de la valeur vénale d'un bâtiment professionnel. Cet élément lui donnera davantage de valeur ou au contraire aura tendance à faire baisser le prix de vente. Il convient donc d'analyser le lieu où se situe le bâtiment et sa proximité avec de grands bassins de consommation. Il en va de même avec les axes routiers situés à proximité (autoroutes notamment) et facilitant l'accès au bâtiment, ainsi que des lieux principaux de transport comme un port ou des voies ferrées. 

Enfin, l'analyse de l'emplacement géographique tient également compte de la proximité du bâtiment professionnel avec des sites de production et des zones d'emplois.

Estimation de bâtiment professionnel : les différentes méthodes de calcul

Pour estimer la valeur d'un bâtiment professionnel il est possible d'avoir recours à plusieurs méthodes de calcul. En voici deux principales.

Estimation de la valeur du bâtiment par comparaison

L'estimation par comparaison est une technique intéressante, bien que souvent incomplète en pratique. Il s'agit de comparer les caractéristiques du terrain que l'on souhaite vendre par rapport aux autres bâtiments professionnels à vendre et déjà vendus à proximité. Consulter les petites annonces de bâtiments à vendre permet d'avoir une première idée des prix pratiqués, à condition de tenir compte de tous les éléments du bien immobilier à vendre (ses points forts comme ses points faibles).

Pour estimer au mieux votre bien immobilier, vous avez plusieurs choix. Soit vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier, ce dernier ayant un œil averti sur les aspects positifs et les potentiels de votre bien. L’expert connaît également l'état du marché et a accès aux transactions comparables dans le même secteur. Soit procéder par vous-même en utilisant l’outil comparatif en ligne qui vous permet de mettre toutes les chances de votre côté afin d’estimer la valeur vénale de votre bâtiment professionnel avant la vente.

Estimation du prix par capitalisation du revenu

La technique d'évaluation du prix d'un bâtiment par capitalisation du revenu consiste à prendre en compte le revenu locatif du bien. La méthode d'estimation retient également le taux de capitalisation, autrement dit la différence entre le revenu issu du bien et sa valeur vénale. Le résultat obtenu permet de définir la rentabilité du bien. A noter toutefois que la méthode de capitalisation du revenu n'est utile que dans le cadre d'un investissement locatif.